Những rủi ro mua nhà đất không có sổ đỏ - giấy tờ tay

Nhà đất không có sổ đỏ rao bán với mức giá rẻ hấp dẫn, đánh vào tâm lý ham rẻ nên nhiều người vẫn chấp nhận rủi ro với hi vọng có thể hợp thức hóa giấy tờ sau khi mua. Tuy nhiên nhà đất chưa có sổ đỏ có rất nhiều rủi ro khó lường, bds68 sẻ phân tích những rủi ro sau:

Dễ xảy ra mâu thuẩn, tranh chấp

Theo luật đất đai 2013 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhược mới có hiệu lực. Vì vậy khi người mua không có sổ đỏ hay tài liệu nào về thông tin mảnh đất, ngôi nhà thì rất dễ xảy ra tranh chấp với chủ cũ và hàng xóm xung quanh vì không có giấy tờ gì chứng minh, xác thực. Đã xảy ra nhiều trường hợp người mua nhà đất giấy tay, khi giá nhà đất tăng thì chủ củ lật lọng, tranh chấp và vì giấy viết tay không có tính pháp lý vì không được pháp luật công nhận nên người mua thường bị thiệt

Khó xác minh nguồn gốc chính xác

Sổ đỏ là giấy tờ quan trong nhất giúp kiểm tra các thông tin như: Loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, ranh giới… Khi không có sổ đỏ bạn khó xác minh các thông tin trên vì vậy bạn gặp rủi ro rất cao vì có thể mua phải bất động sản có nguồn gốc bất hợp pháp, đất lất chiếm, vướng tranh chấp, dính quy hoạch hoặc miếng đất đã có quyết định thu hồi.

Không được thế chấp để vay tiền

Theo luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc nhân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.

Khó bán lại nhà đất không có sổ đỏ

Do không có giấy tờ pháp lý nên việc tìm được người mua là rất khó. Nhà đất là tài sản lớn vì vậy người mua phải xem xét kỹ, ai cũng mang tâm lý e dè, sợ rủi ro. Nhà đất không có sổ đỏ chắc chắn khả năng tăng giá cũng rất thấp và khi bán sẻ bị người mua ép giá. Vì vậy bạn phải cân nhắc tránh trường hợp ở không được mà bán cũng không xong.

Bị thu hồi không được bồi thường

Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đất quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.

Hạn chế quyền sử dụng đất

Người mua phải đất không có sổ đỏ sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Khó được cấp phép xây dựng

Trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở phải có bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó để xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở trên đó.

Trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP, ví dụ như: Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1/7/2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận...

Làm gì khi mua đất chưa có sổ đỏ

Theo các chuyên gia thì tốt nhất nên làm hợp đồng đặt cọc.

Cụ thể, trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên cạnh đó, cũng nên làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ bạn có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.

Ngoài ra, để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, người mua cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?

Đồng thời, có thể xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

Cuối cùng, người mua cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).

Giấy tờ chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền

L.Pham